全国统一24小时服务热线:1891677183018916771830

行业新闻

当前位置:主页 > 新闻资讯 > 行业新闻 >

养老项目可用土地类型+拿地策略+开发途径大全【

发布时间:2019-11-09 10:31 作者:chaoyiauto 来源:未知 点击: 字号:


利用划拨建设用地

01

划拨用地相关概念

 

 

划拨是符合一定条件的主体无偿取得国有建设用地的方式。国家专门制订了划拨用地目录,只有属于该目录下的用地项目且符合其他申请条件的,才可以申请划拨土地。在国有土地上建设的非营利性养老机构,用地属于公共管理与公共服务用地中的医卫慈善用地,因其具有公益性和福利性,建设单位可以通过申请无偿划拨的形式取得土地。一般公办公营、公办民营等非营利性养老机构的用地属于划拨性质,地类为 A6 。

 

政府为投资建设主体,持有养老机构的产权,养老机构可享受民政系统按床位给予的建设补贴和运营补贴。一般政府会通过公开招投标等方式选定专业化的运营机构负责项目的运营和管理,运营机构享有一定期限的经营管理权,通过收取租金及服务费以及获得慈善捐赠、政府补贴等方式取得收益。

03

主要开发途径

 

 

可以利用自身在建筑行业所积累的资金、技术、人才等方面优势,通过股份合作制、PPP(政府和民间资本合作,由政府出地,地上物业建设、经营管理均由企业承担,在约定时间内将物业归还政府)、BT(Build-Transfer,建设--移交)、BOT(Build-Operate-Transfer,基础设施特许权)、公办民营等形式与政府相关部门合作,参与公立养老机构的建设或运营管理。

 

利用出让的国有建设有地

 

01

1.出让用地相关概念

 

 

出让是以招拍挂的公开方式或以定向协议方式有偿取得国有土地使用权用于开发建设的方式,根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国土资源部、监察部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》等法律法规,我国逐渐确立了经营性土地使用权招拍挂出让制度。

 

02

相关政策

 

 

2014 年 4 月 17 日国土资源部办公厅印发的《养老服务设施用地指导意见》提出:营利性养老服务设施用地应当以租赁、出让等有偿方式供应,原则上以租赁方式为主。土地出让(租赁)计划公布后,同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地。

 

同时鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设。对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设,涉及划拨建设用地使用权出让(租赁)或转让的,在原土地用途符合规划的前提下,可不改变土地用途,允许补缴土地出让金(租金),办理协议出让或租赁手续。

 

《养老服务设施用地指导意见》还指出:企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用,兴办养老服务机构,经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的,五年内可不增收土地年租金或土地收益差价,土地使用性质也可暂不作变更。

 

2015 年 2 月 3 日十部委发布的《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》中明确提到:支持机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等转型为养老机构,支持民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造,用于养老服务。

 

北京市政府 2013 年印发的《关于加快推进养老服务业发展的意见》中也明确鼓励社会资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造,用于养老服务。《关于加快推进养老服务业发展的意见》还指出:充分发挥区域资源优势,依托国家和北京市可持续发展实验区,鼓励建设一批功能突出、特色鲜明、辐射面广、带动力强的休闲养生、特色医疗、文化教育、科技服务养老基地。

 

2013 年 10 月 31 日北京市人民政府办公厅印发的《关于加快本市养老机构建设实施办法的通知》第四条提出:社会资本投资建设的营利性养老机构,应在限定地价、规定配套建设和提出管理要求的基础上,采用招拍挂等方式供地。企业单位利用自有用地建设的营利性养老机构,采取协议出让的方式供地。

 

小结:从以上政策内容分析可以看到,社会资本投资建设营利性养老机构主要类型有以下几种:

 

1、企业自有建设用地(土地用途不限,但要符合规划要求);2、企业厂房(存量工业用地);3、机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等转型为养老机构;4、酒店、商业等商业设施或旅游设施;5、企事业单位、个人对城镇现有空闲的学校、社区用房及其他可利用的社会资源进行整合和改造,用于养老服务。

 

03

主要土地类型及其开发途径

 

 

1.利用企业自有用地(存量建设用地)开发养老项目

 

政策:对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设,涉及划拨建设用地使用权出让(租赁)或转让的,在原土地用途符合规划的前提下,可不改变土地用途,允许补缴土地出让金(租金),办理协议出让或租赁手续。企业单位利用自有用地建设的营利性养老机构,采取协议出让的方式供地。与规划、国土等相关部门沟通政策落地结果:企业单位可以利用自有的建设用地来建设营利性养老机构,首先要符合规划用途,先要在规划部门调整规划用途做 A61 机构养老设施用地,然后进行土地出让。

 

出让方式:如果以企业单位自己或企业单位与其下属的全资子公司合作成立的公司为主体,一般采用协议出让方式供地;如果企业单位与其他非自己所属的公司合作成立的公司为主体拿地,一般需要走招拍挂程序出让。对于如果有合作方,而合作方是否为自己所属的公司,只需要企业单位出具证明即可。

 

开发途径:可与拥有土地的相关单位(尤其是国企)成立合资公司共同开发、运营养老项目,或者以租赁、收购土地等形式单独进行开发及运营,从而大大降低用地成本。但在拿地主体上有所限制。

 

 

 

3.利用合适的商业用地开发养老项目

 

政策:鼓励社会资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造,用于养老服务。

 

出让方式:利用增量的商业用地做养老,主要是走招拍挂程序拿地,企业自有的存量商业用地做养老,属于企业自有用地范畴,可以协议出让,但以前经过招拍挂拿的商业用地做养老,需要收储重新走招拍挂程序。存量的现有商业设施,不拆除,只是改造成养老,只需要经过民政和规划部门批准即可,不需要再走土地出让程序。

 

开发途径:借鉴酒店式公寓的经营管理模式开发养老项目,所谓合适的用地是指要考虑老人对医疗、环境、交通等特殊的需要,这是有别于一般酒店式公寓的地方。土地取得方式一般是以商业办公用途立项,通过招拍挂的形式获取土地,其盈利模式为出售+租赁+物业管理服务。一般按照酒店式公寓的(产权式酒店)形式进行规划建设,物业持有者可以将酒店式公寓出售(一般可以办理产权证),也可持有通过租赁的方式收取租金。不论是出售还是租赁,物业持有人需成立运营管理公司提供统一管理和服务,收取相应的物业管理费。

 

需要注意的是,因为商业用地的使用年限为 40 年,而《物权法》第 149 条规定:非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其它不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。可见对于商业用地使用年限届满后的自动续期问题法律规定比较模糊。

 

另外一个不利因素是,商业用地的日常生活成本较高,水电费均按照工商业计价,这一定程度上抬高了开发企业的运营成本。利用增量商业用地做养老,成本会比较高,而且需要走招拍挂程序拿地,建议谨慎。但是如果收购成本低廉的商业设施做改扩建,还是可行的。

 

 

5.利用旅游用地开发养老项目

 

旅游用地也是作为养老可以利用的土地类型之一。

 

出让方式:以北京市为例,仍然是遵守以前经过招拍挂的旅游用地做养老,改变土地性质后仍然要招拍挂出让,原来为企业自有或协议出让的旅游用地,可以协议出让。旅游项目房间设施改造成养老用房的,得到民政部门和规划部门许可,可以不经过国土局。

 

开发途径:此种模式依托特定地区本身具有的自然风光资源或旅游景区资源,将其与养老产业相结合,设计适合老年人的旅游路线或是在临近环境优美的风景区建立养老社区、俱乐部或度假酒店,并提供各式旅游休闲服务,从其性质来看多为经营性(营利性)的模式。

 

此模式用地性质为旅游用地,通常是以旅游地产立项获取土地。使用年限为 40 年。土地取得方式根据建设内容的性质进行区分,涉及老年住宅建设的,以招拍挂的出让方式取得国有建设用地。周边的景观可以利用集体林地、农用地进行建设。盈利方式为租金+房价款+服务费+物业管理费。客户对象主要针对身体健康且具有一定经济实力的老年人,使其有机会进行候鸟式的旅游、疗养。

 

 

 

利用集体建设用地

 

01

相关政策

 

 

2013 年 10 月 31 日北京市人民政府办公厅印发的《关于加快本市养老机构建设实施办法的通知》第四条提出:农村集体经济组织可采取占地方式,利用集体建设用地建设养老机构。第五条提出:由农村集体经济组织投资建设的养老机构,以及社会资本在采用农村集体土地流转方式获得的集体建设用地上投资建设的非营利性养老机构,符合法定建设程序的,参照社会资本投资建设的非营利性养老机构享受建设及运营期间的各项优惠扶持政策。

 

2014 年 4 月 17 日国土资源部办公厅印发的《养老服务设施用地指导意见》规定,农村集体经济组织可依法使用本集体所有的土地为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有土地。

 

关于土地流转相关政策:十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出要建立城乡统一的建设用地市场,在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。

 

缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。“缩小征地范围”就是在城市规划区以外的非公益性建设用地,使用农村集体建设用地的,可以采用只转不征的方式获得土地。目前国家正在天津、重庆、沈阳、武汉、长沙、成都进行缩小征地范围的试点,探索合理界定征地范围以及除商品住宅外的非公益性项目使用农村集体土地的用地取得方式等事项。

 

在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外,对符合土地利用总体规划及村庄规划的,试点城市允许除商品住宅外的非公益性项目使用农村集体土地,突破了建设项目原来只可以使用国有土地的限制。使工矿、仓储、商服、旅游类项目用地,退出征地范围,只转不征。

 

各试点城市目前正在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外,选取集体土地界线清楚、产权明晰并完成确权颁证的乡村开展试点工作。在项目类型上各地主要选择除商品住宅外的旅游娱乐、商业服务、工业仓储等非公益性用地。如天津市的 6 个试点项目除一个是仓储外,其余都是工业项目。成都市选择的 10 个项目主要是旅游商业服务类的。且都是一些用地规模小,产业布局比较分散的个体民营企业。

 

02

政府相关部门解释

 

 

根据对北京市国土局耕保处的咨询,对于国土资源部办公厅印发的《养老服务设施用地指导意见》规定,农村集体经济组织可依法使用本集体所有的土地为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有土地。给予了相关解释。前半句 “农村集体经济组织可依法使用本集体所有的土地为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施” 目前已经在按照政策执行,具体如下:

 

1.明确主体为农村集体经济组织,即农村集体经济组织负责养老项目的证照办理及对外法律签订,即使民营资本与农村集体经济组织合资运营,民营资本为大股东,项目的主体还是农村集体经济组织。

 

2.在农村集体用地上建设的养老项目,规模受到限制,规模是按照本集体经济组织内部成员数来规划床位数的,即服务的老人范围的限定在本村集体内或最多辐射到周边区域,具体床位数由民政局及规划部门确定。

 

3.目前农村集体用地上仅能设立非营利性机构。对于后半句 “民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有土地” 目前尚没有细则可以执行:该规定并没有实际执行,因为民间资本举办非营利性养老机构,主体并不明确,是指民间资本参与集体经济组织,还是指民间资本可以自己来办养老,均不明确,同时由于目前土地无法流转至民间资本名下,因此民间资本自己使用农村集体所有土地来建设养老机构,目前还无法实施。从国土局耕保处了解到,北京大兴今年要开始试点集体建设用地流转。

 

03

主要开发途径

 

 

 

04

机会优势及风险

 

2、风险

 

首先:政策对于集体用地的规范还有待细化,《意见》在涉及利用集体建设用地兴办养老服务设施方面,仅提到 “依法使用”,并未给出更为明确的指导。根据国土局解释,现阶段还只能与集体经济组织为主体来开发建设非营利性养老机构,而且规模是受到限制的,严格按照本集体经济组织内部的老人来安排床位规模。同时,十八届三中全会中提出要建立城乡统一的建设用地市场,然而,集体经营性建设用地的流转仍在试点中,《土地管理法》等相关现有法律并未做出修改。集体土地的流转还有待时日。

 

第二,可以与集体经济组织合作开发养老项目。但是由于必须以集体经济组织为主体,虽然有协议约束,但很多方面可能会仍然受制于集体经济组织,另外,土地的使用权属于农村经济组织,这样作为地上物的实际投资主体,开发商并不能完全获得地上物的所有权,但可以通过合资合作的方式与农村经济组织共同拥有地上物产权。开发此类项目(类似小产权房的开发)一般采用的全部持有并出租的方式,以避免法律和政策风险。

 

第三,不建议租赁集体建设用地做养老,一方面是由于租赁期限受到限制,不利于运营:《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定:租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。鉴于养老项目回收期普遍较长,因此租赁农村集体建设用地开发养老项目面临租赁期限届满后的续期问题,不利于企业的稳定经营。另一方面租赁集体建设用地,很多时候需要与村镇集体协调,容易由于地价增长造成纠纷。

 

第四,需要注意集体建设用地是否已经确权,四至范围是否明确,确认是否全部为建设用地,避免占用到耕地。随着城镇化水平的提高,相应集体用地转变用地性质用于公共服务设施建设将有较大空间。同时,国务院印发第三版《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》,核心是确保18 亿亩耕地红线——中国耕地保有量到 2010 年和 2020 年分别保持在18.18 亿亩和 18.05 亿亩。耕地红线即经常进行耕种的土地面积的最低值。坚持实行最严格的耕地保护制度,耕地保护的红线不能碰。因此在利用集体建设用地开发养老服务设施用地时必须注意这一前提,避免行政处罚风险。

 

结论

 

 

综合以上分析,我们可以得出结论:

 

存量用地,以前是企业自有或者协议出让的用地(包括工业、旅游、旅馆、医疗、教育等)开发养老项目均可以采用协议出让方式获得土地;存量用地(历史遗留需要转移或多年未开发),是通过招拍挂获得的土地,改变土地性质后,仍然需要国土局收储再经过招拍挂程序拿地;增量用地,现在从公开市场招拍挂拿的工业、旅游等用地,原则上不允许改变土地性质,即使允许改变土地性质,仍然要走招拍挂程序获得地块。由此我们总结出以下几种类型的土地可以利用来开发养老项目:

 

1.企业自有用地(土地属性可以是办公、商业、工业、旅游、旅馆、医疗、教育等)

 

主要途径为:与拥有土地的国企或企事业单位合作进行开发建设。在符合规划条件下,通过一定的拿地主体操作,协议出让获得土地。

 

2.搬迁遗留下来的工业用地、仓储用地、旅游用地等,以前是协议出让而非招拍挂出让获得的用地。

 

主要途径为:股权收购或合作开发。

 

3.现有的空闲的厂房、社区配套用房、商业、酒店、学校、医院、各类培训中心、活动中心、度假村、疗养院、招待所等。

 

主要途径:收购股权或资产,对现有的设施进行改造,开发建设养老项目。

 

优点是,只需要规划、民政等相关部门批准,不需要改变土地性质,不需要走国土局公开市场出让程序。缺点是:只能改造,不能拆除重建,如果重建,调整指标,国土部门走出让程序。

 

4.集体建设用地

 

主要途径:与集体经济组织合作开发养老项目,虽然我们并不能完全获得地上物的所有权,但可以通过合资合作的方式与集体经济组织共同拥有地上物产权。

【环球商务房车网】

——户外露营地行业一体化服务商

——拥有丰富的汽车露营地行业经验,立足于对中国露营地运营模式的探究,致力于推动中国露营地事业的发展

——主推前期咨询、规划设计、建设工程、产品设计、房车销售五大服务体系

——豪华游艇、奔驰高端商务房车、旅居房车

——E-mail2654939375@qq.com

——咨询电话☎:【郑经理 18916771830(微信同号)

 

 

相关文章Related Articles

  • 没有围墙的学校--营地教育

    2020-01-07

    有人说,一次美好的营地体验,也许可以影响孩子一生。在美国教育界有个传统观念:不能保证孩子通过数周的夏令营活动就脱胎换骨,但他们在这个多元...

  • 营地教育,展望未来的全新

    2020-01-03

    教育公平是目前全球各国共同关注的教育热点问题之一。 近年来我国持续加大教育投入,出台系列公平政策和措施,在一定程度上有效缓解了教育不公平问...

  • 房车营地生活如何有因地制

    2019-12-23

    房车营地各地基本上都有了,房车生活方式在中国却还没形成气候!营地的生存空间只有靠创新、靠质量、靠极致的客户体验来获得生存! 房车行业分房车...

  • 2020年营地教育,让孩子假期

    2019-12-10

    每到假期,家长们总是竭尽所能地填满孩子的假期日程,除了报各种辅导班,还放手让孩子独自游学、旅游,希望他能够更独立,眼界更开阔。其实除了传...

如果您觉得本站还不错,就请分享给身边的好友吧


分享成功还有机会获得精美礼品哦